土地まるわかりマップ

Q. このツールは不動産の「査定」や「鑑定」ですか？

いいえ。本ツールは公的データを地図に表示し、周辺施設までの距離などを集計する「自己調査の補助」ツールです。不動産鑑定評価や価格査定（鑑定士・宅建業者の業務）ではありません。価格は公的指標にもとづく「目安」のみを示し、最終判断は専門家にご相談ください。

Q. 「近くに市役所や学校があるか」はどうやって判定していますか？

OpenStreetMap（OSM）の施設データを使い、指定地点の周辺（半径250m〜1km）にある市役所・役場、学校、保育園・幼稚園、病院、駅、スーパーなどを取得して地図にピックアップ表示し、最寄りまでの直線距離と件数を計算しています。OSMに未登録の施設は表示されない点にご注意ください。

Q. 土地の価格や用途地域（建ぺい率・容積率）は表示されますか？

はい、どちらも自動表示します。用途地域・建ぺい率・容積率・区域区分（市街化区域/調整区域）・防火地域は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」APIと連携して指定地点の値を表示します。価格は、最寄りの地価公示価格に加え、実勢価格（÷0.8）・相続税路線価（×0.8）・固定資産税評価額（×0.7）の水準目安と、近傍の宅地取引価格の中央値を表示します。いずれも参考情報であり、正確な値・最新の指定は各公式でご確認ください（本ツールは鑑定・査定ではありません）。

Q. 災害リスクはどの情報を表示していますか？

国土地理院「重ねるハザードマップ」のタイル（洪水浸水想定・土砂災害警戒区域・津波・高潮）を地図に重ねて表示します。色が濃いほどリスクが高いことを示します。沿岸部のみ整備の項目や、データ未整備の地域では表示されないことがあります。

Q. 「到達圏（等時線）」と「円（距離）」の違いは何ですか？

「円」は地点からの直線距離（半径250m〜3kmをスライダーで調整）で範囲を区切ります。「到達圏」は徒歩・自転車・車で実際に5〜20分で到達できる範囲（道路ネットワークに沿った等時線）を表示し、その範囲内の施設を集計します。等時線はOpenRouteServiceを利用し、混雑時はおおよその円で近似表示することがあります。

Q. 土地の境界（筆界）や地番は表示できますか？

「筆界・地番」レイヤーをONにすると、法務省の登記所備付地図データ（全国47都道府県）をもとに、地図上に筆界の線と地番を表示します。地図を拡大すると地番が見えます。ただしこれは登記の証明機能を持たず、任意座標系の図面は位置がずれることがあります。正式な境界確認は法務局の証明書類や土地家屋調査士にご相談ください。

Q. 調べた結果を保存・印刷できますか？

地点カードの「調査結果を出力」からPDFとCSVで書き出せます。PDFは所在地・調査範囲・周辺施設の最寄り距離と件数・取得すべき資料・出典/免責をまとめた調査メモ、CSVは取得した全施設の名称・直線距離・座標の一覧（UTF-8）です。Excel等で自由に加工できます。

Q. 相続税の評価額は計算できますか？

粗い概算のみ可能です。価格目安カードで地積（㎡）を入力すると「路線価水準の目安×地積」の概算額を表示します。ただし奥行・間口・形状・接道などの画地補正は未反映で、倍率地域は対象外です。正式な評価には路線価図（国税庁）・登記事項証明書・固定資産税評価証明書などが必要で、取得すべき資料へのリンクとチェックリストを用意しています。最終的には税理士にご相談ください。

Q. データの出典と注意点は？

ベース地図と逆ジオコーディングは国土地理院、周辺施設はOpenStreetMap、災害リスクは重ねるハザードマップ（国土地理院）です。いずれも公開データで、登記・公的証明の機能はありません。価格水準の換算（公示÷0.8など）は業界の通説であり、断定ではなく目安としてご利用ください。